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竣工造假被立案!中梁控股2年狂奔进千亿,净负债率曾达1790.2%!

2020-08-12 14:41:15 点击 评论

撰文|张银银&编辑|欣欣然

为什么很多富豪都被人骂?

有部分公众心态的原因,也有的是公司确实让人想骂。

比如看到媒体报道,浙江台州玉环的中梁·玖号院楼盘,竟然就是采取虚假证明文件办理工程竣工验收备案。

而这个楼盘,在台风“黑格比”登陆后,地下室漏水成水帘洞,存在严重的质量和安全隐患。

不造假,看来真是无法竣工验收。你说这样的企业和老板,怎么会不被人骂?杠杆游戏这里特别要说,我和中梁控股无冤无仇,浙江虽然有些熟人,好像都不是中梁的业主。

以前在温州搬砖时,反倒我还听过中梁控股老板杨剑的一些佳话。今天不是吹牛,中梁这个公司确实很神奇,值得说一说。

1、中梁简直坐的是时光飞船,2016年后2年就从百亿级房企狂奔进千亿,2019年更是杀入20强

这两天财富世界500强牵动人心,我国500强数量比美国还多了。自然,也孕育出越来越多的富豪。

大家一边骄傲于大国崛起,一边对很多老板羡慕,同时也嫉妒恨。

在这些富豪中,外界颇为陌生的中梁控股老板杨剑近期大概被很多业主骂。原因是该司浙江台州玉环的中梁·玖号院真的很奇葩。

中梁控股离跻身世界500强还差好几个身位,但杨老板在国内富豪榜上的排名可不低,放到全球也可以排前几百位了。

据说,2019年杨老板更是登顶温商首富。作为一名在温州打过工的人,杠杆游戏要说,温州有钱人挺多,算不算真的一哥可能还有待商榷,但排名前列则是一定的。

扯远了,回到这件事情上来。不久前“黑格比”台风造成不少房屋窗户、阳台被风吹毁。渝汇蓝湾国际小区,即在玉环。

不少中梁·玖号院业主“担心小区成为第二个渝汇蓝湾国际”。

这不算最劲爆的,毕竟这两年出问题、维权的楼盘真不少。

就是这个“车库漏水成水帘洞”,“墙体渗水发霉”、“外墙凹凸不平”、“绿植荒芜,用绿漆掩盖”、“消防通道变车位,直接出售”、“游泳池变观赏池”、“篮球场只有半个”......的中梁·玖号院楼盘竟然是采取虚假证明文件办理工程竣工验收备案。

8月7号,浙江,玉环经济开发区,一场协调会上,玉环当地住建局领导宣布:对玉环市梁信置业有限公司发出立案通知书。

媒体还报道,
  就在这场协调会快结束的时候,中梁方面的代表,对购房者发出“不平怒吼”:“6000多的楼面价,才卖11500,造出这样的房子,你们还有什么不满意?”

作为一名地产不老也不算很小的司机,杠杆游戏惊呆了。

当然,上述细节和事实,有待进一步核实。杆友都知道,我向来用数据说话,今天我重点想说的是中梁控股飞奔之快、狂奔之猛。

根据2019年中梁控股上市披露的信息,杠杆游戏注意到,2016年、2017年、2018年,包括合营企业及联营公司的全部合约销售总额,中梁集团的合约销售总额分别约人民币190亿元、649亿元、1015亿元。

也就是说,2016年后的短短2年时间,中梁控股就从百亿级房企跃升千亿级。这个速度,几个房企能比?

如果看营收,我们会更加震惊于中梁发展之快。

是的,如上图,2016年的营收不到30亿元。2017年达到140亿元,2018年突破300亿元。

到了2019年,更是达到566.40亿元营收。同期,中梁的合约销售额更是超过1500亿元,达到1525亿元。

全口径销售额,在一些机构的排行榜中杀入房企20强。

即便是只谈权益销售额,中梁控股2019年也达到千亿元左右,无限接近前20强。

中梁以前只是温州起家的一家区域性房企,近些年总部迁至上海后,发展之神速,让业界刮目相看。

中梁官网说:

中梁专注开发优质的住宅产品,覆盖首置、首改及再改的客户。凭借在中国房地产行业约20年的经验,中梁控股在区域扩张策略引导下,截至2019年12月31日,总土地储备约5,700万平方米,项目遍布中国五大核心经济区域,即长三角、中西部、环渤海、海峡西岸及珠三角,覆盖23个省市的142个城市,共拥有458个物业项目。

展望未来,致力于成为一家中国领先的综合性房地产开发商。共创价值,让四季心情绽放。

这里,杠杆游戏再补充一句:中梁2016年至2018年所购地块的总建筑面积,由752万平米增至2422万平米。

也就说,中梁这一年拿地之猛实在也是非一般。

短短几年,如此狂飙突进的布局和销售增长,出现玉环中梁·玖号院楼盘这样的问题其实不奇怪。高周转嘛,你都懂的。

至于采取虚假证明文件办理工程竣工验收备案,这个胆子实在是大了一点。

行业有传这样的话:“要么交业绩,要么交尸体”、“只要干不死,就往死里干”。中梁是个执行力强的企业。

2、融资成本较高,负债率长期处于高位

就在7月末,有投资者反应,其购买的万向信托发行的“中梁地产基金8号信托计划”出现延期。

万向信托发布情况说明称,本次延期决定非因交易对手出现违约而决定延期,而是综合考虑项目实际和投资者利益,并根据信托文件约定而作出的受托人勤勉尽职行为。

中梁控股回应称,公司正常履约且资金充裕。信托逾期,最终证明是虚惊一场,但中梁依赖信托,以及不算低的资金成本、此前净资产负债比率很受关注。

比如2019年报披露,2019年9月,该司完成首笔4亿美元债发行,票面利率11.5%。

这个利率水平高不高,不需要杠杆游戏说。

根据中梁2019年报披露,其加权平均融资成本为9.4%,远高于主流上市房企2、3个点。2018年时更是高达9.9%,算是很努力了。

中梁的净资产负债比率2019年再次上升。从2018年的58.1%,上升至65.6%。

2019年招股书披露,2016年至2018年间,中梁未偿还的银行贷款及其他借款总额分别为202.22亿元、244.76亿元及270.05亿元,净资产负债比率分别为1790.2%、339.5%和58.1%。

是的,你没有看错,曾经高到惊人。好玩的是,2018年赴港上市前夕,其净资产快速增长,于是净资产负债比率也迅猛下降。

和净资产负债大起大落,然后又再度回升不同。中梁的资产负债率则长期处于高位。如下图:

不管是2019年上市前,还是上市之后。中梁的资产负债率长期维持90%以上。上市后资产负债率还算略微降了一点。

同时从债务结构看,流动负债占比非常高。

3、毛利率、净利率长期处于低位,短债压力很明显

2019年我在一个意外的场合,认识了一位中梁的基层销售人员。让杠杆游戏没有想到的是,她一本毕业。

后来我了解到,中梁给他们的收入很不错。

加上看完中梁的财务数据,于是我不再奇怪,为什么和中梁狂奔的销售额增速不同,其毛利率、净利率长期处于低位。

2019年,中梁控股实现566.40亿元的营收,但是毛利只有131.82亿元。折算下来,毛利率竟然只有23.27%,远低于同行很多企业。

归母净利更是只有38.34亿元,算下来净利率还算马马虎虎有11.05%。

引起杠杆游戏注意的是,中梁这个毛利率状况,不是2019年如此,近几年长期如此,只有20%出头。

而净利率更是糟糕,2019年算是近年最好的一年,此前净利率没有超过9%的。2015、2016年更是录得负值。

上述多年数据也好,2019年数据也好,几乎都是低于主流房企平均数的。

年报还披露,截至2019年末,已支销及资本化的融资成本总额为45.22亿元,较2018年的30.28亿元,增长49.4%。

于此我们可以理解,利润都去了哪里。

截至2019年末,中梁账上的现金及现金等价物为149.56亿元,而短期(一年内)借款超过200亿元。

如上图,看了这个数据,大家都明白,不足以覆盖一年内到期的短债,现金短债比为0.7。

年报披露,2019年末,中梁超过600亿元资产进行了抵押。或然债务方面,未解除担保的金额为517.18亿元。

2019年,中梁融资活动产生的现金流量净额257.51亿元,而经营性现金流则是另外一幅状态。你懂的。

日前中梁发布的业绩快报称,2020年1月至7月,累计录得合约销售金额(连合营企业及联营公司)约796亿元,按年增加约6%。

希望继续进击的中梁,不要只顾着玩越来越大,可以在狂奔和品控上保持平衡,让购房者少些伤心和烦恼。


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