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“城市化”结束“城镇化”开动:1亿人“旧改”+4亿人“落户”

2020-08-08 14:14:28 点击 评论

中国最近有一个词比较火,叫做“新型城镇化”。

“新型城镇化”是2012年党的十八大首先提出来的重要战略方针。

2020年5月《国务院政府工作报告》中,又提出要重点支持“两新一重”:新型基础设施建设+新型城镇化建设+交通水利等重大工程建设。

什么是“新型城镇化建设 ”?

在过去的20年时间里,中国其实一直都在做“城市化建设”:持续做大做强中心城市,周边小城市的人口和产业持续向中心城市转移。

“城市化”结束“城镇化”开动:1亿人“旧改”+4亿人“落户”

在这个过程中,中心城市为了能够接纳更多的人口和产业,不断进行城市更新:

大量的拆迁和棚改开始启动,把平房、矮房子拆掉,把绿地也变成房地产开发,重新盖成高楼大厦和商业商务中心,为大量的新增人口提供更多的居住空间,吸引更多的企业入驻。

中心城市的房价也就越来越贵,交通拥堵,居住环境逐渐恶化,城市公共服务大量短缺,买房难、上学难、就医难等问题越来越严重,这就是“城市化”带来的大城市病!

以北京为例,1994年北京的三环路才全线贯通,到了2010年就已经修成了六环路了,建成区面积从168平方公里膨胀到2267平方公里,常住人口也从1993年的1000万增加到了2010年1900万。

这就是城市化的结果:中心城市的无序膨胀。

“城市化”结束“城镇化”开动:1亿人“旧改”+4亿人“落户”

而“新型城镇化建设”恰恰相反:是以中心城市为核心,来辐射带动周边小城市的发展,从而形成“都市圈”或“城市群”。

在新型城镇化建设背景下,中心城市和周边小城镇要形成“差异化”定位,中心城市不再“求大求全”,而是聚焦于产业和人口的“腾笼换鸟”,实现城市发展的更新换代。

周边小城镇则主要承接中心城市的其他功能和人口,从而形成城市发展的互补,周边小城镇和中心城市之间用庞大的“城际交通网络”链接,实现交通、产业、人口的同城化发展。

“城市化”结束“城镇化”开动:1亿人“旧改”+4亿人“落户”

我们还是用北京来举例说明:自从2017年以后,北京就开始实践“新型城镇化”发展,聚焦于“首都功能”,而疏解“非首都功能”,意味着北京城市发展不再“求大求全”,而是要聚焦于城市的高质量发展。

因此不能满足北京城市新发展要求的产业和人口,自然就会被疏解掉,而同时也会有更多高质量的产业和人口会进入北京,来实现北京城市发展从以前的“求大求全”向以后的“高质量”转变。

这个过程可能会持续5-10年的时间才能完成,期间肯定会对北京的楼市造成影响和波动:早期随着产业和人口的疏解迁出,购房需求会逐渐减少,房价会出现缓慢下降的趋势,只有个别区域的房价能够挺住,而大部分区域的房价都会出现缓慢下降的趋势。

后期随着新的产业逐渐兴旺发展,购房需求又会重新被激发,房价又开始重新爬坡,会达到一个更高的顶峰。

中国未来的“新型城镇化”重点将会带来以下变化:

在前面我们已经说过,在“城市化建设”时期,全国主要城市都在搞“棚改和拆迁”,带来的结果就是人口大量向中心城市聚集,向中心城区聚集。

所以,只要还在搞棚改和拆迁,那么中心城市的常住人口还会持续膨胀,因为把平房和矮房子拆掉,盖成高层住宅,必然会增加居住空间,增加大量的常住人口。

所以要想控制中心城市的常住人口增长,第一个前提就是停止棚改和拆迁,控制中心城市的居住空间,用限制空间来限制人口:就算人口要想要进来,会因为缺乏适合的居住空间而外迁。

而用“旧改”来代替棚改拆迁,就不存在这个弊端,表面上的修修补补不会带来常住人口的增加。

最近住建部已经下发指导意见:在2025年之前,要完成全国所有2000年年底建成住宅的“旧改”工作,这是十四五期间最核心的任务之一。

所以如果你的房子是2000年底之前盖成的,那么肯定会在未来五年之内进入“旧改”名单。

根据初步统计,未来五年符合“旧改”条件的住宅一共有17万个小区,涉及居民大概有3000多万户,大概是1亿人口。

旧改的全面启动,会带来三大影响:

第一,刺激投资,拉动经济增长,这是宏观层面的影响。大规模的旧改,肯定会带动钢筋水泥的大量消耗,这是拉动投资。

第二,客观上阻碍了中心城市常住人口的高增长。从棚改到旧改,中心城市的居住空间和就业空间变少,人口流入速度变慢。

第三,大规模降低了中心城市的楼市购买力。拆迁户数量变少,自然楼市购买力就降低了。

对于投资性购房来说,中心城市投资的红利时代应该已经差不多要过去了,中心城市房住不炒的时代要来了。

但是对于刚需买房人来说,应该尽快上车购买,毕竟中心城市的好房子真的是越来越少了。比如目前在北京城区,要想选到一个好房子,是相当困难的,要么是老破小,要么是高高在上的豪宅房。

现在在北京,甚至在五环外的新房房价都要6万+了,新房房价高高在上,二手房房价却每个月都在跌,好房子真的是越来越买不起。

所以在中心城市,只要看到合适的房子,就可以下手。而对于投资客来说,由于二手房跌跌不休,投资就算了。

截止到2019年,中国的户籍人口城镇化率仅有44.38%,但是常住人口城镇化率却高达60.6%,这就是意味着还有2.27亿人口没有实现落户。

同时目前还有大概2个亿的农业转移人口的城镇化问题,也需要解决,所以未来预计将有4-5亿人要在城镇落户,成为新市民。

如此大规模的落户人群,会在哪里实现城镇化呢?

第一,中小城市虽然落户门槛已经全部放开,但是吸引力不够,很难吸引大量的人群去落户。

第二,超大城市和特大城市虽然有吸引力,但是人口承载力不够,很多大城市以后都会控制常住人口的流入。

京沪目前已经开始强力控制人口流入了,未来肯定还会有深圳、广州、杭州、武汉等超大特大城市会加入到常住人口控制的行列,所以现在只要能够落户特大超大城市的人,绝对不能含糊,要立刻下手。

因此未来真正能够承载大量人口城镇化落户的地方,只有都市圈及城市群的周边众多的小城市或小城镇,他们将承载未来大概4个亿的落户任务。

比如最近在廊坊北三县大厂落户的人就比较多,已经紧张到要抢号的程度了,未来这种中心城市周边的都市圈小城镇落户会越来越多。

“城市化”结束“城镇化”开动:1亿人“旧改”+4亿人“落户”

随着城际铁路通勤时代的到来,未来都市圈或城市群的通勤条件会得到逐渐改善,4亿人的落户只能通过在城市群及都市圈内部的小城市来解决。

总体来说,我们认为所谓的“新型城镇化”,其实就是都市圈及城市群时代的一种实现手段,它的本质其实就三点:

第一,中心城市,尤其是特大超大城市,全面用旧改替代棚改,一方面可以控制常住人口增长,一方面又可以拉动经济。

第二,实现都市圈人口的城镇化,让大量的人口去城市群及都市圈的周边小城镇去落户,实现人口城镇化为城市工业提供劳动力。

第三,城市群大规模搞基建,拉动经济增长。经过数十年的发展,中心城市的基建已经到了尾声,要想持续大基建,必须要启动城市群的建设。

通过发展城市群,可以带来巨大的基建项目。核心还是为了拉动经济!


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