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老小区装电梯有新进展,新规或“强制加装”?1楼不同意也没用了

2021-07-08 09:18:38 点击 评论

2020年底,住建部宣布,棚改将逐渐退场,未来5年城市更新迭代的方式将以“旧改”为主。

国家宣布4万亿旧改来袭,对于全国数以万计的老旧小区居民而言,这是实打实的利好。因为从住建部公布的“旧改”内容来看,未来5年,将主要针对全国城镇地区2000年以前建成的近17万个老旧小区实行基础、改善和提升类的三大改造。其中既有水电气管道等市政配套基础设施改造提升,也有增加绿化、新建停车场、引进物业等环境改进和满足居民生活便利的服务提升,更有老小区居民日思夜盼的“加装电梯”等公共服务设施配建。

尤其是老旧小区加装电梯,不仅是数以万计老房子居民的迫切需求,更是国家重点扶持的民生工程。近年来,为了让更多的符合条件的老小区尽早实现电梯加装,国家也是煞费苦心。国家重要文件关于老房子加装电梯的表述有非常明显的变化,2018年是“鼓励加装电梯”,2019年是“支持加装电梯”,到了2020年10月29日,发改委下发文件,明确要求各地加快落实支持城镇老旧小区居民提取住房公积金,用于加装电梯等自住住房改造个人支付部分的政策。我们注意到,在老房子加装电梯受到国家重视后,各地也开始纷纷响应国家号召,发布旧楼加装扶持政策。

除此之外,国家对于老房子加装电梯也出台了财政补贴政策,补贴的额度各地有所不同。比如笔者所在城市合肥,加装电梯的补贴额为25万元,包含了10年维保费用和3000元电费补贴。

据国家有关部门的统计测算,全国70%以上城镇老年人口都居住在无电梯的老旧楼房里。这意味着,城镇老旧小区加装电梯的需求异常迫切,尤其是未来10年,我国的老龄化步伐还将加快。

老旧小区居民有加装电梯的需求,国家也三令五申“鼓励支持加装电梯”,而且还给予加装电梯进行适当补贴。这样一件惠民益民的安居工程,应该是每个人都拍手称赞的,老房子加装电梯工作可以很顺利地推进。但事实并非如此,根据媒体报道以及机构统计数据显示,过去两三年,旧改全力推行的老旧小区加装电梯工程,实施时却屡屡受阻。2019年,南京申请安装电梯的老旧小区有2225个,但最终完成电梯加装的小区只有1007个,完成率不足50%。合肥、青岛、杭州、南昌、成都等数十个城市的情况都基本类似。

老房子加装电梯是实打实的惠民政策,为何实施起来却这么难?老房子加装电梯的主要流程包括四步:协调业主意愿、签约电梯公司、报建审批和施工安装。往往很多符合条件的小区连第一步都走不通——低楼层和高楼层之间的意见很难统一,尤其是1楼住户,甚者留下狠话:“坚决不同意安装电梯,没商量。”一言概之,1楼不同意,才是老房子安装电梯事宜难以推进的根源。

1楼作为反对安装电梯的“钉子户”,往往被扣以“不顾全大局”的帽子。但我们深知,1楼不同意安装电梯也有他们的苦衷:首先,1楼根本不需要电梯。但作为一个整体,安装完电梯后,他们还不得不缴纳后期电梯维护等费用;其次,安装电梯后,1楼受到的影响可能是最大的,采光受影响,通风受影响,电梯运行和电梯门开开关关还会产生噪音;再者,最主要的是,安装电梯后,1楼可能会贬值,因为电梯放大了1楼的弊端,一栋楼中,本来最不值钱的是6楼,但安装完电梯后,1楼可能是最不值钱的。一句话总结,对于1楼来说,安装电梯是“有百害而无一利”。

高楼层尤其是6楼为何一直在积极推动电梯安装事宜呢?平心而论,6楼也有他们的打算,一方面加装电梯是自身所需,尤其是家有老人的住户,更是会迫切希望电梯能够早日装好;另一方面,老房子加装电梯,高楼层的升值空间巨大。根据中介反馈的信息来看,6楼加装电梯后可能至少有10%以上的升值率。按照全国均价1万元/平计算,一套100平米的6楼老房子,加装完电梯后的升值额度可能不低于10万。这仅仅是平均数据,对于北上广深等一线城市动辄五六百万总价的老房子而言,升值幅度可能在五六十万元左右。

老小区装电梯有新进展,新规或“强制加装”,1楼不同意也没用了

老房子加装电梯,高楼层住户和低楼层住户的利益难以平衡显然是无法回避的现实问题。换言之,老房子加装电梯并非无解,只要解决好1楼和6楼的矛盾,就能顺利安装电梯。那么是不是意味着如果1楼一直不同意,电梯就永远都没办法安装呢?其实不然。老小区加装电梯有新进展了:2020年以来,很多城市都在探索新的解决办法——出台新规,废除“一票否决制”,真正实现了“强制”帮助老房子安装电梯。这意味着,在新政之下,1楼不同意也没用了。

据了解,截止到目前,已经出台新规的城市有十几个之多,上海、北京、济南、福州、合肥、青岛、珠海、江苏等省市均已经废除了“一票否决制”。这意味着,在上述城市,按照新规要求,即便1楼不同意,老房子也可实现“强制”加装电梯。这等于是给老房子加装电梯这项民生工程按下了“快进键”。

举个例子,比如上海闵行区某小区,2019年5月份宣布纳入旧改范畴,经专业机构全方面评估,该小区14楼6层的居民楼均符合加装电梯的条件。2019年6月份,5、6楼层的3户业主开始积极参与推动安装电梯。但由于1楼2户人家不同意,电梯就迟迟没有安装。本来5、6楼住户都不抱任何希望了,有人甚至做好了卖房换到有电梯的小区的打算了。但2019年12月初,上海市住建委、市房管局等10部门联合印发了《关于进一步做好本市既有多层住宅加装电梯的若干意见》,其中明确提到,申请人应当就加装电梯的意向和具体方案等问题进行充分协商,并征求所在楼幢全体业主意见,由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上业主参与表决,经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

这实际上就意味着废除了“一票否决制”。打个比方,一栋楼有30户居民,只需要有20户参与表决,这20户参与表决的居民中有15户同意即可安装电梯。如果15户以上的居民表决同意安装电梯,这个时候如果1楼还站出来反对,显然是没用的。

相较于粗暴地“取消一票否决制”式强制安装电梯,其实更多的地方一直在致力于探索让所有人都满意的方案。比如从2020年底以来一直很受关注的“公交电梯”方案。事实上,“公交电梯”方案被认为是当前时期,有效解决老房子加装电梯的最圆满方案。

什么是“公交电梯”方案?简单来说就是8个字:免费安装,刷卡使用。“免费安装”指的是专业的第三方电梯机构承担电梯的安装和后期全程维护保养,“刷卡使用”是指,居民使用乘坐电梯按照乘坐公交车的方式,上车刷卡。那么第三方机构怎么盈利呢?他们的收益通常来自三个部分:第一,财政补贴部分居民申领后交给电梯企业;第二、电梯安装完后,电梯轿厢内外的广告出租性收益;第三、居民乘坐电梯刷卡支付的费用。

这个方案的好处在于,它是多种层面解决问题:1、解决了老旧小区居民不愿出资问题,其中很大原因是高楼层居民负担不起。拿目前市场上最常见的“逐层分摊”费用方案来说,一部总造价50万的电梯,可能出资金额最高的6楼需要支付10万元以上的费用,这对于普通家庭来说,是很难承担得起的;2、第三方电梯企业负责后期电梯的运维,有了技术保障,居民使用乘坐更放心;

3、这种方案给了高低楼层住户自我解决问题的空间。低楼层不同意安装电梯,本质上是因为利益分配不均,毕竟很多人提到的影响采光、产生噪音等问题,都有办法避免。比如采光,可以安装全明电梯,比如噪音,实际上电梯的提升机器在楼顶,噪音影响最大的其实是5楼和6楼。所以“公交电梯”方案帮助居民解决了出资问题,那么高楼层就有资金空间去集中精力解决对低楼层的补偿。比如南昌某小区,6楼居民就表示愿意给1楼居民补偿1万元,而且承担了1楼后期的所有运费和乘坐电梯费用。6楼提出这种解决方法,1楼也就欣然让步了。一方面大家都是邻居关系,低头不见抬头见,见好就收;另一方面,老小区安装电梯是大势所趋,与其各种阻挠,不如退一步做个顺水人情。

我们说这个案例,并不是说未来所有的小区加装电梯,只要采取“公交电梯”模式,然后6楼对1楼补偿1万元,就可以彻底解决问题。我们之所以这么说,是因为这是一种新的探索,新的尝试,新的较为圆满的方案。事实上,这个方案,以实际来看,确实最大程度满足了不同楼层的需求,维护了每个人的切身利益。老房子加装电梯是民生工程,自然需要兼顾每一家的利益。

总结:老房子加装电梯,是老小区居民出行的“第一步”,也是回家的“最后一步”。看似事情虽小,但却与广大人民群众的幸福感和获得感密切相关。随着人口老龄化问题日趋严峻,将老旧住宅不断向适老化改造、无障碍建设,已成为国家重视、社会关注的民生热点问题。尤其是现在各地都在积极出台新政“取消一票否决制”,“强制”给老小区加装电梯,更可以看出未来老小区加装电梯会越来越简单。很多小区加装电梯的难点依然在1楼,但种种信号显示,未来老房子加装电梯会采取“少数服从多数”的做法,这意味着1楼的反对意见将变得不再那么重要了。从这个层面来说,1楼与其无意义地僵持对峙,不如顾全大局,退一步海阔天空。

当然,这只是我们的个人意见。事实上,法律法规也明确提到,相关业主认为因加装电梯侵犯其自身民事权益的,应当通过协商方式确定补偿方案,或依法维护其自身权益。

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