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别了“囤地”、“高周转”估值逻辑,房地产行业又到质变时

2021-04-22 09:20:35 点击 评论

“三道红线”是一场及时雨,避免了更大内卷。

2020年上半年,由于流动性大量释放,市场上的钱又多又便宜,大量房企纷纷在全国范围内展开了抢地运动,整体溢价率连续数月超过了15%。要知道,土拍热的地方,基本都是限价最严格的区域,高昂的地价配上封顶的房价,让拿到地的房企净利润率被严重压低,最严重的时候,很多地方新摘牌项目的净利润率普遍不超过5%,这给后期的操盘带来了严重隐患。即便如此,仍有不少房企继续热衷土拍,一批又一批项目的净利润率连创新低,有的甚至根本就算不出盈利来。

没钱赚为什么还要做?

有些是因为城市公司项目较少,为了保证团队的建制和业务关系不受影响,不得不勉为其难。但更多的,还是与当前金融机构的融资要求有关。房地产是个高杠杆行业,大部分企业的资产负债率都在70%-80%附近,没有融资就没有各家房企的今天。只有连续不断的资金保证,各家房企才能维持并进一步发展自己的业务规模。

各金融机构在发放贷款的时候,首先要求的就是企业的规模要足够大。一般来说,行业TOP50房企的贷款基本是有保证的,排名靠后的企业就不一定能“吃饱”了。但遇到市场不景气的时候,譬如2018年,基本上只有TOP30的房企才有融资保证。

没有规模就没有钱,没有钱就更没有规模。很长一段时间里,各路房企必须要把规模放在第一位,于是很多项目不但利润少要做,必要的时候即便没有利润也要做。这就出现了严重的行业内卷,再加上限价对利润的直接压制,很多看起来销售业绩一路高歌的房企都是有苦难言,这在2020年上半年已经表现得淋漓尽致。

以“三道红线”为标志,

新的地产时代开启了

从1998年开始全面推行货币化分房和按揭贷款之后,过去的22年,对于房企来说,大致可以分成两个时代。而这个划分时代的标准线出现在2010年。那一年的土地增值税全面严格征收,这是个里程碑式的节点,改变了整个行业的作业模式,也让一批房企逆势上行,逐步占据了行业的领先位置。

在2010年之前,土地增值税虽然已经出台了十几年,但各地基本都是按照固定的比例进行征收。在那个房价与时间成正比的时代,这就意味着开发时间越长,房企享受到的收益就越大。以港资房企为代表的一批开发企业,普遍采取囤地模式,即便项目进入了开发状态,也基本惜售,尽量做到利润最大化。

2010年5月25日,正式颁布了《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》,整个行业的运作体系都由此发生了根本性变化。那之后,对房企来说毛利润再高,大部分收益也都用来缴纳土地增值税了,房企囤地的实际所得,甚至弥补不了拉长开发时间所导致的资金成本上升。土地增值税控制了房企的利润,一定程度上也抑制了其推升房价,对市场的规范和健康做出了至关重要的贡献。

一部分反应较快的房企,全面推行高周转模式,不追求项目的高毛利率,而是把资金周转速度放在了首位。这就对那些还在坚持囤地的项目,形成了快鱼吃慢鱼式的打击。而很多00年代盛极一时的房企,却因为没有及时调整,在行业内的排名迅速下滑,有些甚至已经淡出了地产开发行业,这里面港资企业尤其多。

00年代强调利润率,追求的是时间的拉长;而10年代强调高周转,追求的则是时间的缩短。缩短时间导致的利润率下降,必须要用规模来弥补,这样才能实现总体利润的最大化。整个10年代,就是各家不断压缩开发周期的过程。

之前,万科推行5986,即拿地后5个月开工,9个月销售,第一个月必须卖出8成,并且要有6成以上是住宅。而后来碧桂园的节点要求已经变成了456,拿地后4个月就要开盘,5个月资金回正,6个月实现资金再周转,就房地产行业的开发特点来说,这基本上做到了极致。事实上,碧桂园模式已经成为过去几年大部分房企的准则,这不但导致很多固守传统的港资企业退出市场,也让各地的中小房企纷纷让出阵地,市场进入了大型上市公司绝对主导的状态。

而“三道红线”从根本上控制了房企的负债,当资金受限之后,各家已经没有能力再保持原来的业务速度,毕竟高周转是建立在高杠杆基础上的。没有杠杆就没有规模,没有规模,超低的利润率就失去了意义。

前有土地增值税,后有“三道红线”,各家房企所面临的形势越来越严峻。囤地没有前途,高周转的低利润率又随时可能带来意外风险,再结合各主要城市可供开发的土地越来越稀缺的现实,整个行业又到了该质变的时候了,一个新的时代开启了。

巨头时代正式到来,集中化成为市场主流

“三道红线”限制住了房企的负债总额和增速,这是格局固化的重要手段,实际上也在关闭中小房企快速逆袭的通道。类似融创这样在短短几年内便跃升到行业TOP4阵营的案例,以后恐难再现。未来的地产开发,整体增速将逐步趋缓,但行业龙头的市场占有率会越来越大,白酒、家电行业里几大巨头掌控全行业的局面,再现于房地产开发领域成为大概率。

巨头形成是有客观原因的,如果“三道红线”不出台,巨头时代也早晚会形成,但“三道红线”明显加快了这一进程。梳理一下房企巨头出现的必然性,理由如下:

1.地产巨头是资金集中化的结果

“三道红线”是一个结果,而不是一个开端。过去几年,由于房地产及相关行业对整体社会融资的占有比例愈发高企,一度达到三成,不管是从金融风险考虑,还是从各行业的均衡发展考虑,都需要抑制房地产这个“灰犀牛”。而针对地产的“三道红线”和针对银行的“两道红线”,都让地产行业的资金供给总量越来越受限。

原本为TOP50房企准备的资金,在供应下降的时候,会进一步向TOP30集中,某些极端时候甚至可能会像TOP10集中。很多人担心有一些中小房企目前是不受“三道红线”制约的,实际无论是否受限“三道红线”,这些中小房企拿到贷款的难度将会越来越大。

2.地产巨头是城市发展的需要

如果说过去20多年的时间里,房企的主要任务是帮助城市完成居住需求的满足,那么未来的房企在城市发展中的定位要改变了。限价全面贯彻,各地质素较好的地块,基本上供不应求。普通的招拍挂行为中,房企只是完成了一个简单的住宅开发过程,谁来做都差异不大,所以,净利润率越来越低也是市场发展的必然。

而随着城市核心区位的可开发用地越来越少,大量待开发土地集中在城市边缘,这些地块原有的市政基础相对薄弱,对房企的要求从满足市民需求变成了创造市民需求。未来的开发活动中,只会做住宅是远远不够的,房企需要在商业、教育、医疗、文化甚至产业上帮城市做出全方位的贡献,才能拿到相应的住宅用地作为一种“奖励”。这些能力多不是中小房企所具备的,只有那些规模具有绝对优势的龙头房企,才更有能力帮助城市创造需求,而它们也会在这一过程中进一步扩大规模,日渐变成真正的行业巨头。

3.地产巨头是资源集中化的结果

现在很多房企都越来越平台化,除了住宅开发外,还不断加大在“地产+”方向的投入。比较常见的有产业、商业、商务、文旅、养老、会展等业务体系,除了上面所说的要满足城市发展需要外,这也是社会化分工进一步模糊的结果。

传统的行业分工是按照对生产资料的改变能力来划分,主要围绕自身的生产优势来确定业务方向。而如今则是以客户为导向,围绕客户的实际需求来不断丰富业务内涵。房企已经越来越不是简单的开发概念,围绕着目标客群的实际需求,其持有和运营的各类资产将越来越多,这种资源集中化,也是促进巨头生成的内在原因。

4.地产巨头是经营红利导致的必然

在囤地时代,资本雄厚是一个巨大优势,能拿到地并且能压得起,就能赚到更多利润;在高周转时代,负债能力至关重要,其实质就是用高杠杆来缓解利润率下降的压力,最终实现总收益最大化;而在“三道红线”全面贯彻之后,经营能力才是重中之重,而这也是头部房企的核心优势之一。

现在的顶级房企,已经全面进入了数字化时代,这不仅表现在所开发的产品上,也应用在日常的管理行为中。线上办公全面应用,数字化营销和财务管理等立体式反馈机制,已经在做出广泛贡献。优秀房企早已不是传统的粗放体系,而是一个真正的现代化企业。良好的硬件和制度,结合越来越多的高质素人才,巨头们的优势正在越来越大。

5年之后,万亿将成为房企巨头的门槛,其内涵早已超越了住宅开发,是具有商业、商务、产业、服务、娱乐等多种业态的超级巨无霸;10年之后,这些巨头更会发挥其强大的资金能力和消费终端掌控优势,把投资领域从房地产扩展到各个行业。

房地产不但不是窄路,不但有更好的未来,还将向我们展现出更加广阔的空间。住,这个仅次于衣和食的大行业,一直都是真正的好赛道,对行业领导者来说,“三道红线”所开启的供给侧改革,将是它们所得到的最好的政策支持。善于拥抱变化的企业,将会笑到最后。


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